DOANH THU CHO THUÊ PHÒNG TRỌ BAO NHIÊU THÌ PHẢI NỘP THUẾ? CẬP NHẬT QUY ĐỊNH TỪ 2026

Trong thực tế, rất nhiều cá nhân, hộ gia đình đang kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ với quy mô nhỏ từ vài phòng đến vài chục phòng. 

Một trong những băn khoăn lớn nhất là: Doanh thu cho thuê phòng trọ bao nhiêu thì phải nộp thuế? Trường hợp doanh thu thấp có phải kê khai hay không?

Đặc biệt, theo định hướng chính sách thuế mới áp dụng từ năm 2026, nhiều hộ kinh doanh cho thuê tài sản dù không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu với cơ quan thuế. 

Bài viết dưới đây DHtaxlaw phân tích chi tiết để người cho thuê phòng trọ nắm rõ và thực hiện đúng.

1. Doanh thu cho thuê phòng trọ được xác định như thế nào?

Doanh thu từ hoạt động cho thuê phòng trọ là tổng số tiền thuê mà cá nhân, hộ kinh doanh thu được trong năm dương lịch, bao gồm:

• Tiền thuê phòng theo hợp đồng
• Khoản thu cố định kèm theo hợp đồng (nếu có)
• Không phân biệt đã thu đủ tiền hay mới ghi nhận phải thu

Doanh thu được xác định trên tổng số tiền phát sinh, không trừ chi phí điện nước, sửa chữa, khấu hao.

Ví dụ:
10 phòng trọ × 1.000.000 đồng/tháng × 12 tháng = 120.000.000 đồng/năm.

2. Ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và ý nghĩa pháp lý

Theo định hướng chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh:

• Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống
  → Không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT
  → Không thuộc đối tượng nộp thuế TNCN

Hoạt động cho thuê phòng trọ, nhà trọ được xếp vào hoạt động cho thuê tài sản.

Như vậy, với trường hợp có doanh thu 120 triệu đồng/năm, người cho thuê phòng trọ:

• Không phải nộp thuế GTGT
• Không phải nộp thuế TNCN

3. Điểm mới quan trọng từ năm 2026: Không nộp thuế nhưng phải thông báo doanh thu

Theo dự thảo Nghị định quy định chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh:

3.1. Đối tượng áp dụng

• Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
• Không thuộc diện nộp thuế GTGT và TNCN

3.2. Nghĩa vụ trong năm 2026

Người cho thuê phòng trọ phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế hai lần:

• Thông báo doanh thu 06 tháng đầu năm
  • Hạn chậm nhất: 31/7/2026
• Thông báo doanh thu 06 tháng cuối năm
  • Hạn chậm nhất: 31/01/2027

3.3. Từ năm 2027 trở đi

• Chỉ thực hiện thông báo doanh thu 01 lần/năm
• Hạn chậm nhất: 31/01 của năm dương lịch tiếp theo

Việc thông báo nhằm giúp cơ quan thuế theo dõi biến động doanh thu, làm căn cứ xác định nghĩa vụ thuế nếu vượt ngưỡng.

4. Nếu doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm thì nộp thuế thế nào?

Trường hợp doanh thu cho thuê phòng trọ vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, cá nhân/hộ kinh doanh phải nộp:

• Thuế GTGT: 5% trên doanh thu
• Thuế TNCN: 5% trên doanh thu

Ví dụ:
Doanh thu: 600 triệu đồng/năm

• Thuế GTGT: 600 × 5% = 30 triệu đồng
• Thuế TNCN: 600 × 5% = 30 triệu đồng

Tổng thuế phải nộp: 60 triệu đồng/năm

5. Có cần đăng ký hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ không?

Trường hợp cho thuê phòng trọ thường xuyên, ổn định, có nhiều phòng, người cho thuê nên:

• Đăng ký hộ kinh doanh
• Thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định

Việc đăng ký giúp hoạt động kinh doanh minh bạch, thuận lợi khi giao dịch ngân hàng, ký hợp đồng và giải trình với cơ quan thuế.

6. Rủi ro nếu không thông báo doanh thu

Nếu không thực hiện thông báo doanh thu theo quy định, người cho thuê phòng trọ có thể:

• Bị ấn định doanh thu
• Bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế
• Bị truy thu thuế nếu cơ quan thuế xác định có phát sinh nghĩa vụ

7. Dịch vụ kế toán, báo cáo thuế cho hộ kinh doanh, doanh nghiệp từ DHtaxlaw

Dịch vụ kế toán hộ kinh doanh, doanh nghiệp trọn gói tại DHtaxlaw sẽ giúp bạn yên tâm tuân thủ pháp luật, hạn chế rủi ro và tiết kiệm tối đa thời gian vận hành.

• Cung cấp gói dịch vụ linh hoạt theo quy mô và nhu cầu thực tế.
• Thực hiện kê khai thuế GTGT, thuế TNCN theo tháng/quý, đúng hạn, đúng quy định.
• Chủ động thông báo số thuế phải nộp khi phát sinh, tránh tình trạng nộp chậm, bị xử phạt.
• Hỗ trợ quản lý và xử lý hóa đơn thuế: xuất hóa đơn, kiểm tra sai sót, tư vấn sử dụng hóa đơn hợp lệ.
• Quản lý bảng lương, BHXH theo số lượng nhân sự phù hợp từng gói dịch vụ.
• Tư vấn, giải đáp chuyên môn về thuế, hóa đơn chứng từ, lao động – tiền lương, BHXH theo pháp luật hiện hành (tùy gói).
• Ghi nhận, tổng hợp sổ sách kế toán, giúp hộ kinh doanh, doanh nghiệp kiểm soát tài chính rõ ràng.
• Đại diện làm việc với cơ quan Thuế, BHXH (gói VIP), giảm áp lực và rủi ro pháp lý cho chủ hộ

Kết luận

Đối với cá nhân, hộ gia đình kinh doanh cho thuê phòng trọ có doanh thu trong ngưỡng từ 500 triệu đồng/năm trở xuống nên năm 2026 chưa phát sinh nghĩa vụ nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản. 

Tuy nhiên, người cho thuê vẫn có trách nhiệm thực hiện thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế theo đúng thời hạn quy định, nhằm làm căn cứ quản lý và theo dõi nghĩa vụ thuế trong các năm tiếp theo.

Để nhận báo giá cụ thể về dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY (DHTAXLAW)

Địa chỉ: 80/35 Đường số 3, Phường Thông Tây Hội, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: 0911732048

Email: dhtaxlaw@dhtaxlaw.com.vn

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty Việt Nam

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho công ty nước ngoài 

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh

>> Tìm hiểu chi tiết: Dịch vụ giải thể công ty